Abordagem full-service com especialização técnica acurada. Proteção patrimonial e empresarial consolidada.
Ter a chave de um imóvel, mas não ter a escritura registrada em seu nome, é como dirigir um carro sem o documento: a qualquer momento o risco pode bater à sua porta. Em Parque Santos Dumont, muitos imóveis encontram-se em situação de 'loteamento irregular', possuindo apenas um contrato de gaveta envelhecido. A informalidade impede o financiamento bancário para a venda futura, bloqueia alvarás de funcionamento comercial e desvaloriza radicalmente o seu patrimônio. Nosso escritório atua para destrancar essas amarras cartoriais e regularizar a sua propriedade.
A burocracia do Cartório de Registro de Imóveis (CRI) é temida, e com razão. Os Oficiais de Registro são rígidos e cobram uma documentação irretocável para aceitar transferências, doações ou aberturas de novas matrículas. A falta de uma simples assinatura do cônjuge do vendedor de 20 anos atrás pode paralisar a transferência da sua casa. Nossa missão é navegar neste labirinto documental por você. Possuímos expertise profunda nas leis de Registros Públicos e nas exigências técnicas, buscando a regularização pela via administrativa ou, quando inevitável, ingressando com ações supridoras judiciais.
Desde a adjudicação compulsória contra construtoras que não entregaram a escritura e desapareceram, até a regularização de desmembramentos, unificação de lotes e averbações de construção na matrícula, nós temos o know-how. Uma casa perfeitamente averbada e com a cadeia dominial limpa atinge seu teto máximo de valor de mercado e é transacionada sem obstáculos. Traga seus contratos; nós entregamos a segurança registral.
Um dos cenários mais frustrantes ocorre quando você compra o imóvel quitado e, na hora de passar a escritura pública, o vendedor falece, divorcia-se ou a construtora/loteadora faliu. Nesses casos, o processo utilizado é a Adjudicação Compulsória. A inovação gloriosa da lei é que agora fazemos a Adjudicação diretamente no Cartório (via Extrajudicial).
Atuamos reunindo os comprovantes de quitação de todo o valor (recibos ou extratos de PIX) e o contrato de compromisso de compra e venda. Comprovada a recusa ou impossibilidade do antigo dono em assinar, protocolamos o dossiê. O tabelião emite um título obrigando o registro do bem direto para o seu nome, contornando a necessidade de assinar o falecido no inventário ou de rastrear donos fantasmas.
Você comprou um lote vazio e construiu uma casa, mas na matrícula do cartório continua constando apenas 'Lote 12'. Esse é um risco gigantesco: juridicamente, a sua casa não existe perante terceiros e nem para o banco financiador de um futuro comprador. A lei exige que qualquer obra, reforma massiva ou demolição seja imediatamente averbada na margem da matrícula imobiliária.
Nosso corpo de advogados atua no trâmite que assusta as pessoas: o relacionamento com a prefeitura para tirar o Habite-se (Alvará de Conclusão), o recolhimento ou parcelamento do INSS da obra junto à Receita Federal e o protocolo final no Registro de Imóveis. A averbação regulariza não apenas a documentação, mas adequa a carga tributária do IPTU à realidade.
As respostas dos nossos especialistas em Direito Registral para os problemas cartoriais mais espinhosos que tiram o sono dos donos de imóveis.
A diferença é abissal e define o que você pode ou não fazer com o bem. A 'Posse' é uma situação de fato: você está com as chaves, mora lá e paga o IPTU. Mas você só detém um contrato de gaveta. O posseiro não consegue ir ao banco financiar a venda, não pode hipotecar o imóvel para levantar capital em taxas baixas e corre o risco constante de ações possessórias ou perda do bem por dívidas do dono do papel. A 'Propriedade' é a consagração jurídica máxima. Você só é o dono indiscutível do imóvel se e somente se o seu nome constar gravado na Matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Como diz o ditado jurídico: 'Quem não registra, não é dono'. A regularização é a ponte que transforma uma simples ocupação frágil (posse) no domínio absoluto blindado por lei (propriedade).
Esse é um pesadelo clássico das décadas de 80 e 90. Você tem o contrato de promessa de compra e venda e até os canhotos amarelos provando que pagou as parcelas, mas a construtora sumiu ou teve o CNPJ baixado. A solução imediata e eficaz é a ação de Adjudicação Compulsória. Como o dono não existe mais para assinar a escritura, nosso escritório entra com o procedimento para que o juiz (ou o cartório extrajudicial, com a nova lei) reconheça a quitação do preço e supra a falta da assinatura da construtora falida. Uma vez demonstrado o pagamento, o juiz emite uma 'Carta de Adjudicação', documento que tem a mesma força de uma escritura de compra e venda. Basta levar essa carta ao Registro de Imóveis e transferir o bem para o seu nome, rompendo para sempre a ligação com a loteadora extinta.
Não, isso é uma inverdade muito difundida. O contrato de gaveta (instrumento particular de compromisso de compra e venda não levado a registro) possui total e absoluta validade entre as partes que o assinaram (vendedor e comprador). Se o vendedor quiser retomar a casa à força amanhã, você tem o direito de usar o contrato na Justiça para defender sua posse. O grande, enorme e perigoso problema do contrato de gaveta é que ele NÃO tem eficácia 'Erga Omnes' (contra terceiros não envolvidos). Se o vendedor original, que está com o nome limpo no cartório, contrair uma dívida trabalhista ou tiver seus bens penhorados por um banco, o seu imóvel será arrematado em leilão. Você terá uma dor de cabeça estratosférica para tentar barrar o leilão com os 'Embargos de Terceiro'. O contrato de gaveta é apenas uma etapa provisória, nunca a finalização do negócio.
De forma alguma. Mas a resolução exige a nossa intervenção cirúrgica perante o espólio do falecido. O fato do vendedor ter morrido exige que a sua negociação esbarre no inventário da família dele. Nós temos dois caminhos. O primeiro é amigável: através de um pedido de emissão de um Alvará Judicial assinado pelo juiz no processo de inventário, no qual nós provamos que a venda ocorreu e foi quitada integralmente ANTES da morte, forçando a família a assinar a escritura a seu favor. O segundo, caso os filhos do falecido se recusem agressivamente ou não queiram abrir o inventário por birra ou desinteresse, é o ingresso de uma Adjudicação Compulsória contra o Espólio do falecido, suprindo a vontade deles e garantindo a averbação no cartório à força.
A dificuldade não está no Direito em si, mas sim na engenharia da burocracia municipal e cartorial. O que você tem é uma irregularidade física frente à realidade registral. Primeiro, será necessário contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer o projeto do desdobro (desmembramento físico do lote), obedecendo a testada mínima e os recuos exigidos pelo plano diretor da sua cidade. Uma vez aprovado na prefeitura, nós encaminhamos para o cartório. Depois da separação do lote de terra (que gerará duas matrículas independentes de lotes), precisamos proceder com a 'Averbação da Construção' em cada uma delas, comprovando a regularidade com a emissão do CND do INSS e a Certidão de Conclusão da Obra. É um trâmite longo, porém rentável: imóveis legalizados separadamente quase dobram de valor comercial comparado ao 'puxadinho' irregular.
As obras sem alvará de prefeitura sofrem sanções ferozes (multas progressivas diárias, embargos e até ordens de demolição sumária). Nossa advocacia atua em duas frentes simultâneas: a frente contenciosa administrativa (defesa) e a frente de legalização técnica. Protocolamos rapidamente na fiscalização da prefeitura uma petição requerendo a suspensão das multas, demonstrando boa-fé e informando que já contratamos o arquiteto para realizar o 'projeto as built' (como construído). A partir de leis de Anistia Imobiliária – que várias prefeituras emitem periodicamente para perdoar infrações –, nós enquadramos a sua obra, forçando a municipalidade a emitir o Habite-se. Esse documento limpa a sua multa e permite a averbação imediata no registro civil.
Isso é um alerta vermelho clássico, e você não deve prosseguir com a compra sem a nossa assessoria sob o risco de perder todo o seu patrimônio. Uma penhora de terceiro significa que há uma ordem de um juiz (trabalhista, fiscal ou cível) gravada na matrícula do imóvel bloqueando-o para pagar a dívida do proprietário com alguém. Se você comprar assim mesmo, a venda será caracterizada como 'Fraude à Execução'. Em poucos meses, você será despejado, o imóvel vai para leilão, e o seu contrato de compra será totalmente nulo. Nós realizamos a 'Due Diligence' antes do negócio. Se a penhora for injusta, o vendedor precisa nos contratar primeiro para ingressar na justiça pagando a dívida, solicitando a baixa da restrição ou transferindo o bloqueio para outro bem ou valor depositado, permitindo que a matrícula fique 'imaculada' para a sua compra.
Não. Os oficiais de Registro de Imóveis agem com extrema meticulosidade porque respondem civil e criminalmente pelos atos, no entanto, frequentemente fazem exigências descabidas, abusivas ou criam exigências com base em portarias internas não amparadas pela lei federal (Lei 6015/73). Se você tentar resolver sozinho, ficará meses e meses sendo barrado na fila. Nossa advocacia imobiliária ingressa com um procedimento administrativo chamado 'Dúvida Registral'. Basicamente, nós peticionamos diretamente para o juiz da Vara de Registros Públicos do Estado mostrando que a exigência do cartorário é ilegal, desproporcional ou impossível de ser cumprida. Se o juiz nos der razão na tese formulada, ele emitirá um despacho mandando o oficial de registro registrar o seu documento, não importando a teimosia burocrática da serventia.
O problema de áreas rurais cujas descrições documentais antigas remetem a 'um pé de manga até a cerca da viúva do vizinho fulano' é gravíssimo, criando sobreposições literais que geram embates rústicos severos na transferência ou demarcação das cercas. A legalização ocorre por duas vias: o Georreferenciamento e o CAR. O georreferenciamento usa satélites que medem a área sem margem para erro milimétrico, e nós coordenamos junto ao INCRA a emissão do certificado. Se sobrepor ao vizinho, ingressamos com a Ação de Retificação de Registro ou Ação Demarcatória para delimitar pacificamente ou pela força judicial onde começa a sua fazenda. Aliado a isto, gerimos a feitura do CAR (Cadastro Ambiental Rural) estipulando áreas de preservação ambiental (RL e APP), viabilizando créditos do agronegócio bloqueados por irregularidade fundiária.
A Usucapião é um remédio individual. Um indivíduo tem o tempo e as provas, paga as custas de todo o processo focado somente em benefício exclusivo de sua casa na tentativa de se descolar do invasor originário. O REURB, trazido pela inovadora Lei 13.465, ataca loteamentos, favelas, ocupações e invasões inteiras através de uma atuação macro e muito mais acelerada, operada preferencialmente com a colaboração ativa e decreto formal da própria Prefeitura do município que deseja regularizar o mapa urbano e passar a receber IPTU em ordem daquele conglomerado. Para atuar de forma comunitária num loteamento inteiro que sofre por informalidade (sem guias de asfalto aprovadas ou matrículas), nós organizamos os posseiros numa associação formal e peticionamos o processo de Reurb na cidade como procuradores maciços.
Não é um trâmite automático e há implicações pesadas em esferas da tributação de Imposto de Renda entre donos corporativos (Pessoa Jurídica) e proprietários naturais (PF). O maior obstáculo é que o repasse gratuito é categorizado no direito empresarial como doação que deve arcar ITCMD pesado ou como distribuição oculta e não regulamentada de lucros na Receita Federal do Brasil, gerando multas. Se comprado na holding/PJ, e o projeto é colocar na sua pessoa física, estruturamos uma compra e venda entre empresas e sócios pelo valor venal atestado com a cobrança lícita de ITBI na cidade, ou montamos o planejamento de distrato societário devolvendo imóveis do capital social integralizado. Essa transferência não sofre tributação de IR se o lastro de devolução de capital estiver perfeito em relatórios matemáticos.
A certidão de Inteiro Teor de Ônus é o raio-X judicial de toda e qualquer propriedade fundiária. Ela conta o 'DNA e a história clínica' da gleba desde o dia um do assentamento da cidade até as transações ou mortes ocorridas dez minutos atrás. Ela alerta imediatamente sobre os cancros fatais (como averbação de indisponibilidade da justiça num processo da operação Lava Jato, bloqueios judiciais ou cauções do governo do estado sob o terreno). Nós JAMAIS recomendamos iniciar projetos milionários da família ou atitudes sem solicitar essa certidão fresca do dia no cartório da praça. Ela rege e dita quais remédios judiciais, aditamentos civis ou desvios em teses adotaremos em seu caso, prevendo ataques judiciais inimigos.
Essa tática, além de configurar simulação contratual flagrante combatida com pesados fardos nos artigos do novo Código, gerou o clássico terror: 'O Laranja resolve dizer que o bem realmente é dele'. O cenário não ampara ação natural de compra sem tributar novamente ou chamar atenção do judiciário para fraudes no INSS. A ação cabível e silenciosa na regularização lícita seria amarrar provas de que ele age com contrato simulado oculto desde os anos primordiais, e protocolar confissão ou Ação Declaratória de Nulidade com os laranjas cedendo em procurações públicas sem reservas os plenos poderes e domínios por força dos acordos transacionais elaborados às escuras, mas com pesadas amarras perante nossos advogados especializados que protegem a manobra desvendando sem gerar crimes financeiros federais.
Enquanto não houver arrematação expedida por terceiros vencedores do pregão com o registro final consumado nas tábuas, e principalmente, nos casos drásticos, enquanto a arrematação detiver máculas judiciais no edital violadas pelas agências de alienação (falta absoluta da intimação prévia do mutuário do leilão é a tese principal das vitórias milionárias do Supremo), a porta da blindagem permanece ligeiramente aberta para as ações revisionais, cautelares de urgência e anulatórias da adjudicação de leiloeiros. Com peticionamento em liminar agressiva pedindo depósito dos atrasados mais os expurgos na poupança atrelada, conseguimos, via de regra, ordens de suspensão expressas trancando os sistemas virtuais de lances, regularizando no reequilíbrio das planilhas os pactos em bancos que desejavam apenas a tomada ilegal em alienações em 180 dias corridos.
A lei confere ao sistema bancário os exatos 30 dias improrrogáveis pós-pagamento efetivo de saldo zero contratual para realizar ofícios remotos a fim de riscar (fazer a chamada averbação de baixa da garantia ou liberação do gravame fiduciário) em todas as frentes na certidão mãe do mutuário. Instituições falidas (como antigas Cias habitacionais federais) ou maldosas travam e barram os bens sem o menor pudor e sem causa justificada. As ações diretas patrocinadas na esfera jurídica perante o civil exigem de imediato ao magistrado da corte a determinação substitutiva 'oficiando ele próprio da cadeira a ordem de retirada de baixa pelo sistema eletrônico', acrescendo num ataque mortal as petições de condenações bilionárias na ordem moral (Danos Morais diretos) pelo transtorno do comprador que sofreu constrangimento.
Due Diligence reflete o maior seguro antibombas para magnatas, casais felizes de primeira viagem e todos que aplicam quantias vultosas de esforço temporal nas chaves. Diferente dos despachantes e amadores que emitem apenas cinco certidões online em dez minutos e afirmam 'Está aprovado!', o advogado no protocolo de Due Diligence estuda 40 certidões profundas com o rastreamento em 5 níveis, caçando e detectando execuções trabalhistas contra todos os CNPJs nas juntas do país onde a família atuou ou assinou falência anos atrás, atua investigando crimes ambientais no IBAMA contra a pessoa nas áreas das terras negociadas e fiscalizando nas secretarias, prefeituras e órgãos as regularidades históricas, bloqueando compras mortais e oferecendo selo ouro na transação lícita com margem limpa da venda imobiliária.
Os chamados e classificados como 'Vícios Redibitórios' no diploma de direito civil (fissuras que derrubam o muro, infiltrações silenciosas sob os drywalls nos terraços de edifícios novos ou antigas residências reestruturadas precariamente na venda) quebram o código e protegem violentamente você. Na nossa ótica incisiva do direito imobiliário amparado pelas jurisprudências de vícios construtivos ou corretores agindo dolosamente sem prever aos compradores as ruínas de desastre dos blocos ocultos, ingressamos exigindo nas cortes, seja na Justiça Cível (para transações de particulares) ou Código de Consumidor, não apenas quebras integrais de reparos sob o ombro de quem vendeu ou emitiu vistorias fajutas em dez laudos, mas anulação massiva com estornos indexados na taxa base aos autores abalados financeiramente.
Condomínio, dito nos livros da sabedoria do STJ clássico da justiça brasileira é, em sua grande maioria crônica, o útero gerador natural e principal dos infernos nas praças judiciais, a raiz dos litígios civis em terras tupiniquins pelas famílias abastadas. Quando um coproprietário trava os benefícios úteis para a segurança no local de telhados apodrecidos num bem físico na fração conjunta, os caminhos impostos ao conflito amparam o ingressar da Ação Demarcatória (dividindo à força paredes sob engenheiros impostos pelo tribunal sem aprovação de terceiros) ou as ações de Extinção do Condomínio (na qual peticionamos forçando no poder judiciário o desmembramento oficial contra a oposição do irmão teimoso, ou leiloando judicialmente tudo, onde ele levará o cheque a contragosto, libertando seus laços societários obrigatórios daquela convivência patrimonial tóxica).
O problema fatal em regularizar heranças e apartamentos fechados está no choque contábil que a assembleia de vizinhos cria: Dívidas originais acumuladas de R$10.000 são enviadas com honorários ocultos na casa e juros abusivos compostos multiplicando ao teto dos R$90.000 reais nas planilhas judiciais do sindicato do bloco em 6 anos. A tática não está apenas no pagamento da extorsão das construtoras imobiliárias, mas no ingresso judicial de Exceção ou Embargos em Exigência ou petição cautelar de apuração, com os atuários calculando e decapitando o que chamamos de prescrição clássica (multas de 5 anos já mortas sumariamente, não reconhecidas na mesa dos leiloeiros), e derrubando as cláusulas penalizadoras e honorários cobrados antes que a regularização do apartamento fique estrangulada pelas teias bancárias na assinatura de posse nova perante os Ofícios dos bens.
Velocidade na regularização da mesa imobiliária advém de técnica afiada contra burocratas sem piedade. Nosso modelo operacional exige diligência agressiva desde o diagnóstico original contra os despachos dos cartórios das comarcas das regiões. No lugar de protocolar petições aguardando anos o chamado pacífico sem respostas nas caixas postais sob despachos da cidade, nós peticionamos atuando semanalmente com as comitivas internas nas praças dos fiscais nas municipalidades em reuniões verbais com o juiz ou com os avaliadores de campo sob as normas fiscais das Câmaras Tributárias federais nos prédios oficiais na entrega dos registros. Isso destrói prazos inúteis e faz despachos travados pelas prefeituras rodarem na mesa acelerando a sua regularização e paz, atestando nas resoluções finalizadas que blindarão o sono noturno no teto inviolável de sua própria propriedade imaculada na família.
Burocracia, exigências intermináveis de cartórios ou promessas vazias de corretores não devem atrapalhar o seu sono. Conclua hoje o seu processo civil com a assessoria experiente do time de regularização imobiliária da área. Agende reunião detalhada focada no saneamento dos imóveis de Parque Santos Dumont.
Falar com Advogado Agora