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O sonho da casa própria ou do investimento em imóveis na planta frequentemente se transforma num pesadelo financeiro. Seja pelo atraso brutal na entrega das chaves pela construtora, ou porque você perdeu o emprego e não consegue mais pagar as parcelas (INCC), o cancelamento da compra — o chamado Distrato — é um direito seu. No entanto, as construtoras em Aeroporto Governador André Franco Montoro costumam oferecer devoluções irrisórias, tentando reter até 80% do seu dinheiro de forma abusiva. Nossa missão como advogados imobiliários é resgatar o seu patrimônio com força judicial.
A Lei do Distrato (Lei 13.786) criou regras estritas, mas o Código de Defesa do Consumidor continua sendo o escudo que afasta cláusulas leoninas. Quando a culpa do cancelamento é exclusivamente da construtora (por exemplo, obra parada ou atraso superior a 180 dias), a lei determina a devolução de 100% de tudo o que foi pago, corrigido monetariamente e em parcela única. Se a construtora disser o contrário no balcão de atendimento, ela está agindo de má-fé.
Mesmo quando a culpa é sua — ou seja, você simplesmente desistiu da compra ou não obteve financiamento —, a justiça brasileira limita o quanto a construtora pode reter (entre 25% a 50%, dependendo do regime de afetação). O restante deve voltar para o seu bolso. Nós ajuizamos ações de Rescisão Contratual com pedidos de tutela de urgência (Liminar) para que a construtora pare imediatamente de cobrar as parcelas e retire o seu nome do SERASA enquanto brigamos pela devolução justa em Guarulhos.
A jurisprudência do STJ é clara: a construtora tem a tolerância legal de atrasar a obra por até 180 dias (seis meses). Se no 181º dia o Habite-se não estiver averbado, o contrato está rompido por culpa exclusiva dela. A partir desse dia, o comprador tem o direito absoluto de exigir a rescisão integral.
Nossa advocacia protocola a ação exigindo que a construtora devolva 100% dos valores pagos, incluindo taxa de comissão de corretagem, tudo atualizado desde o desembolso. Além disso, pleiteamos indenizações por danos morais e multas contratuais invertidas (se o contrato previa multa pesada caso você atrasasse, exigimos que a justiça aplique essa mesma multa contra a construtora pelo atraso dela).
O desemprego bateu, os juros do financiamento dispararam ou o saldo devedor corrigido pelo INCC ficou impagável? Você tem o direito inalienável de pedir o Distrato imotivado. O erro fatal que as pessoas cometem é assinar os 'Termos de Distrato Amigável' no escritório da construtora, onde aceitam perder 70% do dinheiro investido.
Não assine. Nossa equipe judicializa a questão. Demonstramos ao juiz que as cláusulas de retenção da construtora são confiscatórias. Forçamos a limitação da multa aos tetos legais (10% a 25% em contratos antigos, ou máximo de 50% nos novos sob Patrimônio de Afetação), garantindo que a maior parte das suas economias seja devolvida em uma única parcela na sua conta corrente.
Respostas estratégicas dos nossos advogados especialistas para você enfrentar construtoras e resgatar o seu dinheiro investido em imóveis na planta.
O Distrato é o termo jurídico utilizado para o cancelamento formal, a quebra ou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel (geralmente comprado na planta). Ele representa o rompimento do negócio antes que ocorra a quitação total e a transferência da escritura. Na prática, significa devolver o imóvel (que volta para o estoque da construtora para que ela o venda a outra pessoa) e receber de volta o dinheiro que o comprador já havia pago nas parcelas ao longo dos meses de obra, sofrendo apenas o desconto da multa rescisória estipulada e limitada pelos tribunais brasileiros.
Categoricamente NÃO! Se a obra ultrapassou a chamada 'Cláusula de Tolerância' de 180 dias de atraso (estabelecida como limite máximo legal), a culpa pela rescisão do contrato passa a ser 100% da construtora. Nesses casos de culpa exclusiva da incorporadora, a Súmula 543 do STJ (Superior Tribunal de Justiça) determina que você tem o direito de receber de volta TODO o valor que pagou (100%), corrigido monetariamente. Não pode haver nenhuma retenção, nenhuma multa contra você, e nenhum desconto de despesas administrativas. Se a construtora tentar reter 10% ou 20%, ela está cometendo uma ilegalidade severa que nós reverteremos judicialmente em poucas semanas.
Sim, é um direito líquido e certo seu desistir do negócio, inclusive estando inadimplente. O judiciário entende que ninguém é obrigado a permanecer preso a um contrato que não tem mais capacidade financeira para honrar, correndo o risco de passar fome para pagar a construtora. A rescisão por iniciativa do comprador (mesmo que por culpa/falta de dinheiro dele) obriga a construtora a fazer o distrato. A diferença é que, neste cenário, a construtora terá o direito de cobrar uma 'Multa de Retenção' (uma taxa administrativa) sobre o montante pago, devolvendo o restante para você.
Essa é a cláusula abusiva número um combatida em nossos tribunais. Isso configura 'retenção confiscatória' e é plenamente nulo perante o Código de Defesa do Consumidor e a Lei do Distrato. A lei atual limita a retenção ao teto máximo de 25% dos valores pagos (se não houver Patrimônio de Afetação) ou, no cenário mais extremo, ao teto de 50% dos valores pagos (se a obra tiver sido erguida sob o regime de Patrimônio de Afetação legalmente registrado). Reter 60%, 70% ou 90% é roubo legalizado. Nós entramos com Ação Revisional pedindo a anulação dessa cláusula e forçando a empresa a devolver o saldo justo sob determinação de um juiz estadual.
O Patrimônio de Afetação é um regime jurídico criado para proteger os compradores: ele separa o dinheiro e o terreno daquela obra específica das contas gerais da construtora. Se a construtora falir, o prédio não é bloqueado para pagar as dívidas dela. Em troca de dar essa segurança gigante para a obra não parar, a Lei 13.786/18 determinou que, se você (comprador) desistir por conta própria de um prédio sob esse regime, a multa máxima permitida contra você salta para até 50% dos valores pagos. Mas atenção: nós auditamos a matrícula! Muitas construtoras cobram os 50% mentindo que há afetação, quando na verdade não registraram nada no cartório. Se descobrirmos essa falha, derrubamos a multa para 25% ou menos na corte.
Mais um abuso colossal. De acordo com a famosa Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (e regras conexas vigentes para contratos antes e depois da nova lei dependendo do cenário), a restituição das parcelas pagas no distrato, nos casos de culpa da construtora, DEVE SER FEITA EM PARCELA ÚNICA, integral e imediata. Nas desistências por parte do comprador sob a nova Lei do Distrato, o pagamento também tem regras estritas (em até 30 dias após a emissão do Habite-se, por exemplo). Não assine acordos de parcelamentos humilhantes. Nosso processo exige a quitação à vista do saldo devedor que a empresa tem com você.
Depende fundamentalmente de 'quem' teve a culpa na rescisão do contrato. Se a quebra do contrato ocorreu por culpa da CONSTRUTORA (atraso na obra, obra não entregue), sim, nós entraremos na Justiça pedindo que ELA lhe indenize devolvendo integralmente até o que você pagou de corretagem, pois você não pode ter prejuízos por uma venda que eles frustraram. Contudo, se a desistência ocorreu por SUA culpa (ficou sem dinheiro, quis cancelar), o STJ entende que o serviço do corretor foi efetivamente prestado na época. Neste caso, o valor da corretagem não será devolvido, e você receberá de volta apenas os cálculos incidindo sobre o valor pago atrelado às chaves (obra).
Esse é o maior medo dos clientes, e nós o resolvemos no dia 1 do processo. Quando protocolamos a Ação de Distrato na Justiça, o nosso primeiro pedido ao juiz é uma 'Liminar de Tutela de Urgência'. Explicamos ao juiz que você não quer mais o imóvel e quer encerrar a relação. O juiz emite uma ordem proibindo a construtora de continuar cobrando as parcelas futuras e proibindo, sob pena de multas diárias caríssimas (R$ 1.000 a R$ 5.000/dia), que eles incluam o seu CPF no Serasa, SPC ou protestem seu nome em cartório. Seu nome fica completamente blindado enquanto discutimos na Justiça o valor exato da devolução.
A situação muda drasticamente após a entrega das chaves e a efetiva assinatura do financiamento bancário com Alienação Fiduciária. Uma vez que você financiou com o banco e o contrato tem força de escritura, não se fala mais em 'distrato' com a construtora. Você agora tem uma dívida de empréstimo com a Caixa, Itaú ou outro banco. A devolução 'amigável' se chama Dação em Pagamento, que o banco só aceita se quiser (o que raramente acontece). O caminho jurídico nesses casos envolve tentar Ações Revisionais de Juros para diminuir a dívida, vender o imóvel para um terceiro por conta própria (repassando a dívida) ou infelizmente suportar o Leilão do imóvel promovido pelo banco.
Com certeza! É um direito consolidado. Se você optou por não rescindir o contrato (quer manter o apartamento e esperar ficar pronto) e a construtora estourou o prazo de 180 dias, nós ingressamos com a 'Ação de Indenização por Atraso de Obra'. A partir do 181º dia de atraso até o dia da efetiva entrega das chaves, a construtora é obrigada a lhe pagar mensalmente uma taxa (Lucros Cessantes), geralmente arbitrada em cerca de 0,5% a 1% do valor atualizado do imóvel. É como se a construtora estivesse pagando um aluguel para você pelo fato de privar o uso do seu apartamento que deveria estar pronto.
O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) e o CUB são índices legais, criados para reajustar o custo do cimento, ferro e mão de obra durante a construção do edifício. A cobrança deles DENTRO do prazo normal da obra é legal e autorizada. O grande crime e a imensa ilegalidade ocorrem quando a construtora atrasa a entrega da obra (passa do limite estipulado) e CONTINUA cobrando o INCC ou inserindo juros remuneratórios no saldo devedor. Nós entramos na justiça para 'Congelar o Saldo Devedor' ou exigir a substituição do índice pelo IPCA, recuperando os valores que a construtora roubou de você nos meses de atraso indevido.
A Nova Lei de Distratos abrangeu também a Lei de Loteamentos (Lei 6.766), estipulando regras pesadas. Em desistências de lotes (onde a culpa é do comprador), a multa de retenção da loteadora ficou estabelecida em 10% sobre o VALOR TOTAL ATUALIZADO DO CONTRATO (e não 10% sobre o valor que você pagou). Em contratos novos, dependendo do quanto você pagou, essa multa pode zerar a sua devolução ou até te deixar devendo. Além da multa, se você já tinha a posse, eles descontam 'Taxa de Fruição' mensal (aluguel pelo uso do lote), IPTU e corretagem. O distrato de lote exige cálculo pericial refinado dos nossos advogados para provar que tais descontos geram empobrecimento ilícito do consumidor perante o judiciário.
Taxa de fruição é essencialmente uma 'taxa de aluguel' que a construtora ou loteadora cobra de você por ter 'usufruído' do bem antes do distrato. A justiça entende que ela SÓ PODE SER COBRADA se você de fato teve as chaves do imóvel edificado, morou lá, utilizou e depois resolveu devolver o bem. Se você comprou um apartamento na planta, a obra parou, ou você cancelou antes do Habite-se, a cobrança de taxa de fruição é manifestamente nula, pois você nunca pisou ou usufruiu materialmente do imóvel. Em terrenos vazios (sem construção), o STJ firmou tese de que a taxa de fruição não é devida, pois o lote cru não gera moradia. Combatemos arduamente esse desconto nos cálculos rescisórios.
Eles não podem forçar essa solução. A proposta de 'Permuta' por outro imóvel no estoque da construtora é uma tentativa deles de não desembolsar dinheiro e não pagar a rescisão em conta. O Código de Defesa do Consumidor estipula que a escolha em caso de atraso na entrega (vício na prestação do serviço) é EXCLUSIVA do consumidor. Se você quiser aceitar o outro imóvel e achar vantajoso comercialmente (nós validamos o contrato para você), excelente. Mas se você quiser a devolução em dinheiro corrigido, 100% à vista, a construtora é obrigada a cumprir a lei e a justiça executará as contas dela para buscar o seu pagamento.
Se o distrato ocorrer por culpa da construtora (atraso na obra), a restituição é de 100% dos valores despendidos na relação, incluindo o tal fundo para decoração das áreas comuns, lobby e academia (taxa de enxoval), pois essa cobrança decorre do mesmo contrato que eles falharam em cumprir. Contudo, se a rescisão for por desistência imotivada sua (falta de caixa), os tribunais costumam analisar se o dinheiro da taxa já foi efetivamente repassado ao condomínio instituído ou empregado nos bens móveis, caso em que pode haver dificuldade maior em pedir restituição desses adicionais, sendo tratado caso a caso nas liminares de devolução da nossa equipe contábil.
Sim, a Cessão de Direitos ('passar o contrato para frente') é uma alternativa muito comum para evitar perder a multa de retenção de 25% a 50%. Nela, você vende a sua posição para um terceiro. O comprador assume as parcelas futuras e te paga o 'ágio' (o que você já pagou, mais o lucro pela valorização da obra). O obstáculo é que o contrato da construtora exige a 'Anuência Prévia e Expressa' deles. A construtora precisará analisar a ficha de crédito do seu amigo comprador, aprovar e, muitas vezes, tentará cobrar uma 'Taxa de Transferência' ou 'Taxa de Anuência' (geralmente abusiva de 2% a 5%). Nossa advocacia atua barrando essas taxas abusivas e elaborando o contrato de gaveta paralelo com segurança entre vocês até o aval oficial.
Em regra, os tribunais pedem que se aguarde o fim da tolerância de 180 dias. Entretanto, existe uma tese jurídica genial que nosso escritório aplica chamada de 'Inadimplemento Antecipado'. Se, por exemplo, a obra precisa ser de 20 andares, faltam só 2 meses para esgotar a tolerância de 180 dias e o prédio está apenas no pilar do 2º andar, é física e materialmente impossível, pela engenharia, que eles consigam entregar. Demonstramos ao juiz, através de laudo técnico ou fotos probatórias acachapantes, que o descumprimento é uma tragédia anunciada inevitável. Pedimos a liminar de distrato e suspensão das cobranças de imediato, poupando que você perca mais meses depositando em uma obra que já faliu.
Essa é uma guerra ferrenha nas contas da justiça. Quando nós assumimos, exigimos a correção pelo índice que for mais benéfico ao consumidor dentro da legalidade (INCC durante a obra ou IPCA/IGPM/INPC) retroagindo desde a data de CADA DESEMBOLSO (ou seja, desde o dia que você pagou a primeira parcela lá em 2021). Sobre os Juros de Mora (1% ao mês): Nas rescisões por CULPA DA CONSTRUTORA (atraso), a justiça manda aplicar os 1% ao mês a partir da data de citação deles no processo. Se a culpa for do COMPRADOR (desistência sua), o STJ diz que os juros de 1% fluem apenas após o trânsito em julgado da sentença final.
Impede o bloqueio automático de contas pela vara comum e exige manobras de extrema especialização. Quando a construtora pede Recuperação Judicial (tipo Odebrecht, PDG e outras gigantes que quebraram), todos os pagamentos e execuções contra ela sofrem um 'Stay Period' (suspensão). A ação de distrato continua normalmente nas Varas Cíveis para declarar a rescisão e o juiz definir quanto eles te devem. No entanto, o pagamento dessa quantia ficará submetido ao 'Quadro Geral de Credores' no juízo da falência, o que pode envolver descontos gigantes e demoras. Se houver Patrimônio de Afetação na sua obra específica, nós usamos essa tese para 'descolar' o seu prédio da falência matriz, buscando a devolução prioritária sem as travas da RJ.
A jurisprudência atual tem se mostrado bem conservadora e rigorosa nesse ponto (Pacta Sunt Servanda). Se você compareceu na construtora, não estava coagido e de livre vontade assinou um termo de distrato concedendo total e plena quitação aos valores, o STJ tende a considerar o distrato extrajudicial VÁLIDO e consumado. A não ser que nossa assessoria consiga demonstrar, na justiça civil, um 'vício de vontade' escandaloso (lesão, estado de perigo premente de fome, ameaça formal). É por isso que martelamos a regra de ouro: JAMAIS assine o papel que a construtora emite sem antes submeter aos advogados do nosso escritório para bater o cálculo da fraude na retenção. Prevenir custa infinitamente menos e rende devoluções gigantes.
As grandes construtoras mantêm exércitos de advogados para tentar esmagar os seus direitos, embutindo taxas absurdas e multas ilegais no distrato da sua casa própria. Com o patrocínio de nossos advogados especialistas em litígio contra incorporadoras em Guarulhos, nós nivelamos o campo de batalha. Não perca as economias de uma vida. Marque sua avaliação inicial hoje.
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