Abordagem full-service com especialização técnica acurada. Proteção patrimonial e empresarial consolidada.
A aquisição de um imóvel é, frequentemente, o maior investimento da vida de uma pessoa ou o principal aporte de capital de uma empresa. Confiar cegamente na palavra do vendedor ou na garantia verbal do corretor é um risco que tem levado milhares de compradores à falência no Brasil. Como advogados especialistas em Direito Imobiliário em Chácara São Luis, nossa função não é atrapalhar negócios, mas blindar o seu dinheiro através de uma investigação rigorosa conhecida como Due Diligence Imobiliária.
Comprar uma casa, apartamento ou terreno envolve muito mais do que assinar um contrato padrão e pagar o sinal. O imóvel pode estar penhorado por dívidas trabalhistas do vendedor, pode ser fruto de uma fraude contra credores, ter pendências ambientais, ou pertencer a um espólio cujo inventário foi feito com erros. Qualquer desses 'esqueletos no armário' anulará a sua compra na Justiça no futuro, e você perderá o imóvel e todo o dinheiro investido sem direito a reembolso imediato. Nós caçamos essas irregularidades antes que você assine qualquer papel.
Atuamos de ponta a ponta: desde a redação do Contrato de Compromisso de Compra e Venda – inserindo cláusulas de garantia, arras e multa –, passando pela verificação de mais de 40 certidões negativas nos tribunais, até o acompanhamento final da lavratura da Escritura Pública no Cartório de Notas e o seu Registro. Negocie em Guarulhos com a certeza absoluta de que a chave que você recebe pertence inquestionavelmente e apenas a você.
Não basta apenas a Certidão de Matrícula atualizada. A lei brasileira pune severamente quem compra bens de pessoas endividadas. Nosso escritório faz uma varredura completa não apenas no CPF ou CNPJ do atual vendedor, mas também de todos os donos anteriores nos últimos 10 anos. Buscamos ações trabalhistas, cíveis, federais e fiscais.
Essa diligência prévia emite um laudo de risco. Se detectarmos que o vendedor é sócio de uma empresa falida e a Justiça do Trabalho está buscando os bens dele, nós vetaremos a compra ou estruturaremos o depósito do valor diretamente em juízo para liberar o bem. Essa investigação é o selo de garantia de que a transação não será configurada como 'Fraude à Execução'.
Contratos de gaveta ou modelos baixados da internet são armadilhas letais. Nossos contratos de Compra e Venda são minutas de alto nível, confeccionadas sob medida. Estipulamos a vinculação do sinal (arras) de forma que, se o vendedor desistir imotivadamente, ele deve devolver o valor em dobro. Prevemos sanções para atraso na entrega das chaves e para problemas com a aprovação de financiamento bancário.
Além disso, atuamos na esfera litigiosa. Se você comprou um imóvel na planta e a construtora não entregou, ou se você vendeu um imóvel e sofreu o temido 'calote' das parcelas, nós ajuizamos rapidamente ações de Rescisão Contratual com pedido de reintegração de posse e arresto de valores. Onde há dinheiro em risco, há nossa atuação combativa.
As respostas cirúrgicas dos nossos advogados imobiliários para as principais armadilhas em transações de imóveis, garantindo a proteção do seu capital.
Due Diligence (Diligência Prévia) é o processo jurídico de auditoria e investigação profunda sobre a regularidade técnica, fiscal, cível e trabalhista de um imóvel e, fundamentalmente, da pessoa (ou empresa) que o está vendendo. Diferente de uma análise superficial de corretor que só olha a matrícula, a auditoria do advogado investiga dezenas de certidões em todos os tribunais do país. O objetivo é evitar que você compre um imóvel que seja confiscado amanhã por um juiz para pagar uma dívida milionária escondida do vendedor. A Due Diligence detecta fraudes contra credores, pendências ambientais e embargos de prefeitura, sendo a única barreira absoluta entre a proteção do seu dinheiro e a falência causada pela perda judicial do bem recém-adquirido.
Sem dúvida alguma. O papel do corretor de imóveis é a aproximação comercial (juntar vendedor e comprador) e concretizar a venda, e ele é remunerado apenas se o negócio for fechado (comissão). Logo, há um conflito de interesses na análise rigorosa de riscos. O papel do advogado especialista em Direito Imobiliário é exclusivamente proteger a integridade do seu dinheiro, mesmo que a conclusão seja 'não compre, é perigoso'. O corretor entende de mercado, avaliação e vendas; o advogado entende de jurisprudência, penhoras trabalhistas, ações de fraude à execução e validade de cláusulas contratuais abusivas. Contratar a assessoria jurídica para validar o negócio não ofende o corretor profissional, pelo contrário, garante uma escritura limpa e isenta de questionamentos legais futuros.
Este é um dos cenários de maior risco jurídico. Muitas vezes, empresários endividados simulam a venda ou transferem seus bens para 'laranjas' (amigos, parentes distantes ou empresas de fachada) para esconder o patrimônio da Justiça. Quando você compra do 'laranja', acha que está seguro. Mas nossa Due Diligence não investiga apenas o último dono. Nós rastreamos a cadeia dominial (o histórico de vendas na matrícula) dos últimos 10 a 15 anos. Se percebermos que o imóvel passou da mão de um devedor falido para o laranja há pouco tempo, emitimos o alerta vermelho. Se a Justiça declarar aquela transferência anterior nula por fraude, todas as vendas subsequentes (inclusive a sua) são canceladas automaticamente e você perde o imóvel.
Fraude à Execução é um instituto terrível para compradores desavisados. Ela ocorre quando o dono do imóvel vende o bem enquanto já existe contra ele um processo judicial em trâmite capaz de levá-lo à insolvência (dívidas pesadas). Se você compra sem fazer a auditoria e o juiz lá na frente constata a fraude, o juiz declara a sua compra INEFICAZ. Isso significa que, para a lei, é como se a sua compra nunca tivesse existido. A Justiça arranca o imóvel de você, manda-o a leilão para pagar o credor original, e você fica sem a casa e terá que iniciar uma árdua briga judicial para tentar reaver o dinheiro do vendedor que te enganou (e que geralmente já gastou ou escondeu o valor).
O Sinal ou 'Arras' é a garantia inicial do negócio, mas que precisa estar muito bem amarrada no contrato. O Código Civil dita que, se as arras foram dadas como garantia (confirmatórias) e quem desiste do negócio é o comprador, ele perde o valor do sinal para o vendedor. Contudo, se quem desistir do negócio for o vendedor por culpa dele ou má-fé (arrumou proposta melhor), a lei impõe que ele deve devolver o sinal ao comprador EM DOBRO, acrescido de correção monetária. O nosso escritório ingressa com a ação de cobrança judicial rigorosa bloqueando as contas e até mesmo bloqueando a venda do próprio imóvel na matrícula dele, para forçar a restituição do valor em dobro imediatamente.
O STJ consolidou que o prazo máximo de tolerância para o atraso de entrega de obras é de 180 (cento e oitenta) dias corridos além do estipulado no contrato. Passou do prazo de 180 dias, a construtora está oficialmente em 'Mora' (inadimplência). A partir desse momento, você tem dois caminhos jurídicos patrocinados pelo nosso escritório: 1) Rescisão por culpa exclusiva da construtora (onde eles devem devolver 100% de todo o valor que você já pagou, à vista, sem retenções, e corrigido); ou 2) Exigir a entrega do bem somada à cobrança pesada de 'Lucros Cessantes' (uma indenização mensal que a construtora tem que pagar a você, equivalente ao valor de um aluguel do imóvel, por cada mês de atraso da obra).
Sim, mesmo inadimplente ou sem conseguir pagar, você tem o direito inegável de pedir o Distrato (Rescisão) e devolver o imóvel. A construtora NÃO PODE reter todo o valor que você pagou. Antes da Lei do Distrato (2018), a justiça mandava devolver de 75% a 90% do valor. Com a nova lei, se o empreendimento for um Patrimônio de Afetação, a retenção da construtora pode ser de no máximo 50% dos valores pagos; caso contrário, é no máximo 25%. Qualquer cláusula no contrato deles que mande reter mais que isso (ou que queira devolver parcelado) é nula. Ingressamos com a Ação de Distrato para suspender as cobranças, retirar seu nome do SERASA e resgatar o seu dinheiro com correção monetária de uma só vez.
Usar contratos de internet para comprar ou vender ativos de meio milhão ou cinco milhões de reais é caminhar para o precipício. Modelos gratuitos não contemplam multas por evicção, não têm cláusulas de renúncia a foro privilegiado, não amarram a forma de desocupação (caso o imóvel tenha um inquilino dentro) e não vinculam o pagamento da parcela final à efetiva transferência da matrícula sem gravames. O papel do nosso escritório na feitura do contrato é criar armadilhas de proteção para o nosso cliente e desarmar as 'pegadinhas' colocadas pela outra parte, transformando o instrumento particular em um Título Executivo Extrajudicial blindado, permitindo, se algo der errado, executar a dívida direto no juiz em poucos dias, sem anos de burocracia.
Sim, é uma operação muito rentável (costuma-se pagar menos pelo risco), mas exige uma operação de guerra jurídica da nossa parte. Não basta comprar e dar o dinheiro aos herdeiros. A venda de um imóvel que está 'preso' em um processo de inventário judicial ou extrajudicial obrigatoriamente depende da emissão de um Alvará Judicial assinado por um Juiz, ou de uma Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários assinada por TODOS os herdeiros legais e o cônjuge supérstite. Nós auditamos o inventário inteiro, mapeamos as dívidas ativas do falecido com a União e verificamos se o pagamento das guias de ITCMD estão em dia. Somente após limparmos a trilha, você pagará as frações blindado de uma anulação imposta pelo Ministério Público.
Este é o clássico 'contrato de gaveta mal amarrado'. O comprador pega a posse e some sem pagar as taxas de registro e o ITBI no cartório. Consequência: a prefeitura executará judicialmente VOCÊ, porque o seu nome ainda brilha na matrícula como proprietário formal. Pior ainda, eventuais dívidas de condomínio do novo morador podem recair sobre você. Nosso escritório atua de forma brutal enviando uma notificação extrajudicial e ingressando com a 'Ação de Obrigação de Fazer' (Adjudicação Inversa). Nela, pedimos para o juiz emitir ordem forçando o novo morador a registrar a transferência imediatamente sob pena de pesadas multas diárias e, dependendo da quebra de confiança, o distrato e o pagamento de aluguéis.
A venda criminosa de loteamentos irregulares (não registrados na prefeitura ou em áreas de preservação) acarreta devolução maciça do capital e prisões por parcelamento ilícito de solo urbano. A primeira medida de proteção para quem caiu no golpe e comprou o lote é acionar medidas cautelares no judiciário. Paralisamos liminarmente o pagamento das parcelas vincendas, consignando em juízo, e iniciamos a Ação de Rescisão Civil com quebras por Vício Redibitório e Indenizações Perdas e Danos. Acionamos simultaneamente o Ministério Público local com denúncia formal pedindo bloqueio nas contas do grileiro ou loteadora irresponsável. Nosso foco é caçar o dinheiro no patrimônio do fraudador e devolver integralmente com a correção, garantindo que você escape do problema o mais cedo possível.
Esses danos invisíveis a olho nu no momento das visitas comerciais e da assinatura do contrato são enquadrados juridicamente na categoria de 'Vícios Ocultos ou Redibitórios'. A legislação defende o comprador de boa-fé. Mesmo que o vendedor alegue ignorância (dizendo 'eu não sabia'), caso a estrutura já estivesse comprometida desde antes da entrega das chaves, nós ingressamos no prazo decadencial para reparação material. O remédio jurídico propõe três saídas na petição: 1) O abatimento do preço final forçando reembolso; 2) O custeio das reformas completas das paredes estragadas pelo antigo proprietário; ou 3) Em situações gravíssimas de interdição, a devolução sumária de todo o valor pago anulando-se o contrato. Tudo isso documentado com perícia prévia exigida via judicial.
A malha de busca na 'Due Diligence' Imobiliária cruza informações nas 3 esferas e alcança não menos que quarenta documentos probatórios. Buscamos: Certidão de Ônus com cadeia Vintenária no CRI, CND do INSS de obras, CNDs das esferas Fazendárias da União, do Estado e do Município do atual e do antigo vendedor; Certidão Cível e Criminal na comarca estadual e na Justiça Federal contra os sócios; Certidão de Distribuições Trabalhistas (TRT/TST); Averiguação Ambiental de IBAMA e licenças; além de cruzamentos com indisponibilidades sistêmicas da central CNIB. O raio-X que fazemos é implacável contra fraudes em operações, desmascarando dívidas societárias invisíveis dos negociantes.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) bateu o martelo definindo o abuso clássico das construtoras e estandes de vendas em embutir nas entrelinhas o famigerado prêmio da SATI (Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária) como venda casada e desleal, punindo fortemente com a obrigação de devolução integral e corrigida. Quanto à Comissão de Corretagem, ela só é legal se for estipulada em cláusula perfeitamente clara, separada e em destaque no momento exato em que você fechou na planta. Se o termo do comissionamento foi empurrado após fechar a tabela ou sem discriminar da sua cota paga do imóvel base, nós exigimos nas Varas Civis do Consumidor o estorno direto desse enriquecimento ilícito do vendedor.
Atenção máxima: o não recolhimento de tributos federais da construção por parte dos empreiteiros e donos anteriores impede por lei o fechamento legal de registro futuro e gera multas que recaem sobre a unidade. O INSS incide sobre o custo global construtivo (CNO - Cadastro Nacional de Obras). O oficial no Cartório recusa averbar as construções finalizadas sem a exibição do habite-se municipal acompanhado rigorosamente pela Certidão Negativa de Débitos do Fisco (CND) do preenchimento da obra (SERO). A vendedora tenta empurrar um imóvel cuja conta previdenciária não foi recolhida. Nossa banca exige do vendedor a comprovação e impõe retenção no seu último pagamento em dinheiro para provisionar fundos em caução até que essa certidão esteja limpa e averbada na prefeitura.
A correção do material e custos do contrato pelo índice INCC-M só é permitida legalmente durante a fluência normal da execução dos blocos de obras pela empresa até a data programada para a entrega (com a emissão do Habite-se final). A partir do instante exato em que a Construtora entrar no atraso indevido (a mora), a justiça entende que o risco do aumento dos materiais não pode mais penalizar o comprador vítima, devendo suspender a onerosidade e trocar o índice para o modesto IPCA congelado. Nós utilizamos esse precedente massivo e poderoso das varas imobiliárias revisando as planilhas finais do financiamento que você pagou, forçando um recálculo brutal que costuma arrancar dezenas de milhares de reais que eles te extorquiram no saldo devedor cobrado indevidamente nos últimos boletos das chaves.
A validade transacional dos imóveis das famílias está amarrada e exige solenidade no chamado termo 'Outorga Uxória ou Marital'. Nas regras dos Códigos Civilistas antigos e modernos, salvo no regime de extrema Separação Convencional Absoluta ou regimes em participação de cotas restritas, o marido ou esposa não gozam do direito singular de dispor e ceder bens imóveis sozinho de maneira egoísta, sem levar o cônjuge ao papel das assinaturas cartorárias. Se o dono lhe omitiu, e houver o conflito com a recusa peremptória, a lei considera aquele contrato inicial frágil passível de total anulação pleiteada por ela na justiça. Neste caso, bloqueamos novos depósitos e judicializamos buscando supressão obrigatória via determinação da corte por dano, ou anulação pura obrigando a ele as perdas em perdas dobradas no ato civil.
Arrematar bens no pregão é extremamente arriscado quando o investidor aventureiro navega às cegas, embora as compras sejam 'originárias e limpas' das dívidas na visão inicial. Nós do escritório operamos filtrando os perigos ocultos nas 'Nulidades do Edital'. Se arrematado, mas no processo a esposa do falido executado não foi devidamente citada e interpelada nas folhas judiciais da ordem do martelo, ou não se publicou as datas nos diários oficiais com os 5 dias de aviso antes, o processo sofre nulidade retroativa, e a arrematação de meio milhão que você fez desaba em anulação de segunda instância e tranca o seu caixa. Fazer análise do processo completo contra nulidades processuais resguarda investimentos espetaculares nos leilões rentáveis que estruturamos diariamente com margens de 40% a 50% livres e sem risco na ponta.
Negociações não são meras brincadeiras protocolares. Quando o 'Compromisso de Compra e Venda' já se encontra validamente amarrado sob as nossas minutas blindadas de pré-contratos cíveis com arras (sinal) penitenciais assinadas, e a quebra ou covardia acontecer justamente no degrau e dia agendado do cartório final sem motivos reais ou justificáveis da outra parte, ingressamos com o remédio extremo: Obrigação de Fazer Impositiva cumulada da Astreintes punitivas judiciais, podendo também evoluir para Adjudicação e Dano. Os tribunais têm julgado por manter os negócios já estabelecidos determinando o suprimento através da emissão da ordem de transferência pelo Juízo de vara mesmo sem o perdão ou da vontade instável dele, pois direitos imobiliários e segurança de negócios exigem punição contra retrocessos.
O formato operacional não terceiriza tarefas complexas e protege os ativos focando em auditorias profundas. Ao longo de ciclos entre duas a quatro semanas do projeto Due Diligence Especial, varremos e levantamos não só as dívidas ativas da procuradoria, processos nas redes Serasa e certidões cíveis, como estudamos as zonas territoriais e plantas nos departamentos nas prefeituras atestando possíveis riscos de tombamentos ou de desapropriações municipais que asfixiariam seus negócios daquela terra recém-adquirida no papel. No fim, a família e os investidores contam em mãos com um 'Parecer Conclusivo e Parecer Restritivo', no qual dizemos o veredicto de risco técnico, seja como operação limpa bandeira verde ou reprovada por fraude premente imobiliária, salvando você com um selo inquebrável.
Comprar ou vender um imóvel não precisa ser uma aposta perigosa. Com nossa 'Due Diligence' Imobiliária, verificamos dezenas de certidões e limpamos todos os gargalos para você fechar negócio com total blindagem no Cartório. Mantenha o seu capital seguro contatando nossa banca de Direito Imobiliário e Negócios em Guarulhos.
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